Kira Bedelinin Tespit Davası

Kira bedelinin tespit davası

Kira bedelinin tespit davası, kaynağını Türk Borçlar Kanunumuzdan almaktadır.

TBK’da kira bedelinin belirlenmesi şeklinde kiracı aleyhine değişiklik yapılabileceği belirlenmişse de bu değişiklik ancak kanunda belirlenmiş olan şartlar dahilinde gerçekleştirilebilecektir.

Türk Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesine Göre:Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır

Öncesinde yukarıda alıntılamış olduğumuz bu TBK 344. madde 1. ve 2. fıkralarında yer alan “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” ibaresi, “üretici fiyat endeksindeki artış” şeklindeyken, 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı kanunun 56. maddesiyle değişikliğe gidilmiştir. 01.01.2019 tarihinden itibaren kanunun güncel haliyle, 12 aylık TÜFE ortalamaları dikkate alınmaktadır.

TBK 344. madde metninden açıkça anlaşılabileceği üzere kanunkoyucu tarafından, kira bedelinin yenilenen kira dönemine ilişkin olarak belirlenmesi açısından üç ihtimal dikkate alınmıştır:

  1. Tarafların arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşmanın bulunması,
  2. Taraflar arasında bu hususa dair hiçbir anlaşmanın bulunmaması ve
  3. Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine dair anlaşma yapılmış olsa da olmasa da süresi 5 yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin mevcut olması

a) Tarafların Kendi Aralarında Anlaşması Halinde

Kanunkoyucu tarafların kendi aralarında anlaşmaları halinde dahi kiracının, bu sözleşme ilişkisinin hukuken zayıf ve elverişsiz tarafı olmasını dikkate almış ve tarafların sözleşme özgürlüğüne kısıtlama getirmiştir. TBK 644. maddenin 1. fıkrasında yer alan bu kısıtlamaya göre tarafların kira bedelinin belirlenmesi adına yaptıkları kendi aralarındaki anlaşmalar ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani taraflar kira bedelinin artırılmasına ilişkin olarak 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamalarının üzerinde bir oran belirleyemezler.

Örnek vermemiz gerekecek olursa: 10.000 Türk Lirası tutarında bir kira bedeli olan taşınmazın bir sonraki kira dönemine ilişkin olarak %25 oranında bir artışın taraflarca kararlaştırıldığını düşünelim. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi ortalamasının da %20 olduğunu varsayalım. Bu kanun hükmü gereği bir sonraki kira yılının kira bedeli için %20’nin üzerinde bir belirleme yapılması mümkün olamayacaktır.

b) Kira Artışına Dair Tarafların Arasında Bir Anlaşma Olmaması Halinde

Tarafların kendi aralarında bir anlaşmanın mevcut olmaması halinde, kira bedelinin belirlenmesi hakim tarafından bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete göre belirlenecektir. Bu halde kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da 5 yıldan sonra yenilenmiş olması gibi bir şart aranmaksızın kira bedelinin tespiti istemli dava açılabilmektedir.

c) 5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde

Taraflarca kira bedelinin değişimine dair bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, beş yıldan uzun olmasa da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hakim tarafından kira tespiti talep edilebilecektir. Bu davaya uygulamada “kira bedelinin tespiti davası” ya da “kira tespit davası” denilmektedir.

Kira Bedelinin Tespit Davası

Kira bedelinin belirlenmesi konusunda açılan dava, bir nevi değer tespiti davası olarak görülebilir. Bu davada, bilirkişi raporunun önemi büyüktür ve davanın belgeleri arasında bulunması, ayrıca talep edilmesi gerekir. Bunun sebebi, yasanın açıkça belirttiği üzere, davanın konusu olan mülkün çevresindeki benzer mülklerin piyasa değerlerinin incelenmesi ve hakimin kararında bu değerlere bakılması zorunluluğudur.

Daha önce, yani 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden önce, kira bedelinin belirlenmesi davaları farklı bir süreç izlemiştir. Bu değişiklik, Anayasa Mahkemesi’nin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un bazı maddelerini iptal etmesi ve bu kararın 1963 yılında yürürlüğe girmesiyle başlamıştır. Bu iptal, yasada bir boşluk yaratmış ve Yargıtay’ın içtihatları ile bu boşluk doldurulmuştur. Yani, Türk Borçlar Kanunu gelene kadar Yargıtay kararlarıyla yürütülen bir süreç vardı. Ancak şimdi, Türk Borçlar Kanunu’nda bu konuyla ilgili açıkça belirtilen maddeler mevcut olduğundan, bu maddelerin ışığında işlem yapmak daha uygun olacaktır.

Ev sahiplerinin ve kiracıların korunması amacıyla gayrimenkul davalarındaki başarılı çalışmalarıyla bilinen Avukat Hakan Kılıç gerek kişilere gerekse kurumlara Sakarya gayrimenkul avukatı olarak hizmet vermektedir. Sakarya avukatı olarak diğer tüm uzmanlık alanlarımız için lütfen tıklayınız.