T.C. Yargıtay
6. Hukuk Dairesi
Esas No: 2014/8247
Karar No: 2015/4939
Karar Tarihi: 14.05.2015
Dava depozito alacağının tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında akdedilen 02.01.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile alışveriş merkezinde bulunan 132 nolu mecurun kiralandığını, sözleşmede kira süresinin mağazanın açılış tarihinden itibaren 5 yıl olarak gösterildiğini, mağazanın açılış tarihi 06.02.2008 olup kira sözleşmesinin 06.02.2013 tarihinde sona erdiğini, davalı kiralayana 07.12.2012 tarihinde gönderilen ihtarname ile yeni bir kiracı ile sözleşme yapılabileceği belirtilerek kiralananın 31.01.2013 tarihinde tahliye edileceğinin bildirildiğini, ihtarnamede belirtildiği gibi kiralananın 31.01.2013 tarihinde tahliye edilerek anahtarları ile birlikte teslim edildiğini, kiralayana hiçbir borcu bulunmamasına rağmen depozito olarak verilen 5400 USD tutarındaki teminat mektubunun kiralayan tarafından paraya çevrildiğini, belirterek depozito alacağının tahsili için yapılan icra takibine itirazın iptali ile icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili ise davacı kiracının kira sözleşmesini usulüne uygun olarak feshetmediğini, sözleşmenin 3.2 maddesine göre tarafların kira sözleşmesinin feshini, kira süresinin bitiminden 6 ay önce yazılı olarak ihbar edeceklerinin kararlaştırıldığını, davacı kiracının ise bu süreye uymayarak 07.12.2012 tarihli ihtarnamesi ile sözleşmeyi feshettiğini, kira sözleşmesinin başlangıcının 06.02.2008 tarihi olduğunu, bitişinin 06.02.2013 tarihi olduğunu 6 aylık ihbar süresi dikkate alındığında davacının fesih iradesi ve beyanını 06.08.2012 tarihine kadar yazılı olarak gerçekleştirmesi gerektiğini, davacının fesih beyanını 07.12.2012 tarihli ihtarı ile gerçekleştirdiğini, kira sözleşmesinde kiralayanın teminatı her zaman hiçbir ihbara ve yargı kararına gerek olmaksızın kira sözleşmesinden doğan alacaklar için kullanabileceğinin belirtildiğini ve bu sebeple müvekkilinin teminat mektubunu cezai kira cezai ek gider ve ortak gider bedellerinin tahsili için nakde çevirdiğini, belirterek davanın reddi ile lehine icra inkar tazminatına hükmedilmesini savunmuştur. Mahkemece davacı kiracının sözleşmenin bitim tarihinden 6 ay öncesi yazılı olarak fesih iradesinin davalıya ihbar etmediği sözleşmede belirtilen 6 aylık cezai kira ve 6 aylık cezai ortak gider ve ek gider ödemeyi kabul etmiş olduğu anlaşıldığından bu sebeple teminatın iadesi şartları oluşmadığından davanın reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasında 02.01.2008 tanzim tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kira sözleşmesinin başlangıç tarihi açık bir şekilde belirtilmemiş ise de tarafların karşılıklı beyanları ile kira başlangıcının 06.02.2008 tarihi olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 3.2 maddesinde tarafların kira sözleşmesinin feshini kira süresinin bitiminden 6 ay önce yazılı olarak ihbar edecekleri, 6.1 maddesinde kiracının, sözleşmeden doğan her türlü parasal ödemenin ve sözleşmede yer alan her türlü taahhütlerin teminatı olarak nakit veya banka teminat mektubu şeklinde bir teminat vereceği, 6.3 maddesinde ise, teminatın kira ilişkisinin sona erdiği tarihte ancak en erken mecurun tamamen boşaltılması ile ve kiralayanın kiracıdan her hangi bir talep hakkı kalmadığı tespit edildiği takdirde iade edileceği, kiralayanın teminatı her zaman hiçbir ihbara ve yargı kararına gerek olmaksızın kira sözleşmesinden doğan alacaklarına istinaden kullanabileceği kararlaştırılmıştır.
Kira sözleşmesine konu kiralanan çatılı işyeri niteliğindedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 347. maddesinde (Mülga 6570 sayılı Kanunun 11. maddesi); “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” hükmüne yer verilmiştir. Yine aynı Yasanın 325. maddesinde; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.” düzenlemesi bulunmaktadır. Her ne kadar taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiracıya kira süresinin bitiminden 6 ay önce fesih bildiriminde bulunma zorunluluğu getirilmiş ise de yukarıda anılan yasal düzenleme karşısında bu kararlaştırma hüküm ifade etmez; Öte yandan, davacı kiracı tarafından kiralayana gönderilen 07.12.2012 tarihli ihtarname ile kiralananın 31.01.2013 tarihinde tahliye edileceği bildirilmiş olup ihtarname 10.12.2012 tarihinde tebliğ edilmiş ve 31.01.2013 tarihinde kiralanan tahliye edilmiştir. Davalı kiralayan, kira ilişkisinin devam ettiği dönemle ilgili olarak kiracının borçlu olduğunu iddia etmeyip sözleşmenin usulsüz feshi nedeni ile teminat mektubunun nakde çevrildiğini belirtmiştir. Bu durumda kiracı kira sözleşmesinin süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek kiralananı erken tahliye edip anahtarlarını teslim ettiğinden, anahtar teslim tarihinden sonraki süreçte kiracının sorumluluğu taşınmazın olağan şartlarda yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar olan süre ile sınırlıdır. O halde mahkemece, sözleşmenin bitim tarihi de dikkate alınarak tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşul ve şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceğinin tespiti ile bu süreye isabet eden makul süre kira alacağı ve ortak gider alacağı belirlenerek davacı kiracı tarafından ödenen depozito bedelinden mahsup edilmek suretiyle varsa kalan depozito bedeli yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın tamamen reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca hükmün bozulmasına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 14.05.2015 tarihinde oybirliği ile, karar verildi.