T.C. Yargıtay
3. Hukuk Dairesi
Esas: 2023/3548
Karar: 2024/3863
Karar Tarihi: 26.11.2024
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin 23.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu taşınmazda onarım ve güçlendirme yapacağı gerekçesiyle tahliye davası açıldığını, 18.06.2013 tarihinde tadil, onarım ve güçlendirme sona erdiğinde öncelikli kiracılık hakları saklı kalmak üzere taşınmazın tahliye edildiği hususunda karşılıklı mutakabata varıldığını, taşınmazın onarım, güçlendirme ve yenilenmesinin sona ermesinden sonra davalıların rayicinin çok üzerinde bir kira bedeli talep ettiğini, mahkemece belirlenecek kira bedeli üzerinden taşınmazı kiralamaya hazır olduklarını bildirdikleri halde taşınmazın üçüncü bir kişiye kiraya verilerek öncelikle kiralama hakkının ihlal edildiğini, davalıların sözleşmenin kurulumamış olması nedeniyle müvekkilinin doğan zararlarını tazmin etmekle yükümlü olduklarını ileri sürerek; maddi zararının belirlenmesi ve davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile 150.000,00 USD ve 104.500,00 TL’nin davalılardan tahsilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin mahkeme kararı ile fesholunduğunu ve iş yerinin 18.06.2013 tarihinde düzenlenen tahliye ve teslim tutanağı ile davacı tarafça tahliye edildiğini, taşınmazın onarım ve güçlendirmesini müteakip ihtarname keşide edilerek rayiç bedellerde davacıya kiralanabileceğinin belirtildiğini, davacının menfi cevabı üzerine sözü edilen iş yerinin müvekilleri tarafından kiraya verildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalıların yasal düzenlemeye göre usulüne uygun ihtarname gönderdiği ancak tarafların kira bedelinde anlaşamamaları nedeniyle akdin kurulamadığı, öncelik hakkının kiracıya kira bedelini de belirleme hakkını vermeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; davalılar tarafından, öncelikle kiralama haklarının ihlal edildiğini, bilerek kira bedeli tutarının yüksek tutulduğunu, dürüstlük ve iyi niyet kurallarına aykırı davranıldığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralanan yeniden kiralanmadan önce davacıya yazılı bildirim ile kiralama konusunda öncelik tanınmış olduğu, ancak kira bedelinde anlaşamamaları nedeniyle akdin kurulamadığı, dava yoluyla davalının sözleşme yapmaya zorlanamayacağı, dolayısıyla tazminat koşullarının da oluşmadığı, Mahkemece verilen kararın yerinde olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yeniden kiralama yasağına aykırı davranıldığı iddiasıyla tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 355 inci maddesi,
2. Emsal niteliğindeki Dairemizin 2017/4122 E., 2019/282 K., 2017/4956 E., 2019/871 K. ve Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 2015/6530 E., 10458 K. sayılı ilamları .
3. Değerlendirme
1. 6098 sayılı Kanun’un yeniden kiralama yasağı başlıklı 355 inci maddesinde; \”…Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.” düzenlemesi bulunmaktadır.
2. Söz konusu düzenleme uyarınca; kiracının, yeniden inşa veya imarı öncesi mahkeme kararı ve icra marifetiyle tahliye edilmesi, üç yıl geçmeden ve tercih hakkı bertaraf edilmeden kiracı dışında kiralananın üçüncü bir şahsa kiraya verilmesi halinde kiraya verenin tazminat sorumluluğu doğmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için, dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür.
3.Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 18.06.2013 tarihli tahliye ve teslim tutanağı ile davacı kiralananı tahliye ederek davalı kiraya verenlere teslim etmiştir. Davacı, tahliyeye ilişkin icra işlemi olmadan taşınmazı tahliye ettiğinden 6098 sayılı Kanun’un 355 inci maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.
4. Bu nedenle İlk Derece Mahkemesince; koşulları oluşmayan tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, davacıya öncelik hakkı tanınmış olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
Ne var ki, İlk Derece Mahkemesi kararı sonucu itibariyle doğru bulunduğundan, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılması ve İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek onanması, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin dördüncü fıkrası hükmü gereğidir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek ONANMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
26.11.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
T.C. Yargıtay
3. Hukuk Dairesi
Esas: 2024/3099
Karar: 2025/3540
Karar Tarihi: 24.06.2025
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin kiracı olarak kullandığı taşınmazı, davalı tarafça açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda verilen ilam gereği tahliye etmek zorunda kaldığını, ancak davalının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 355. maddesinde öngörülen yeniden kiralama yasağına uymayarak taşınmazı dava dışı üçüncü kişiye kiraya verdiğini ileri sürerek; tahliye davası nedeniyle ödenen 4.178,25 TL yargılama giderinin, son ödenen kira bedeli üzerinden belirlenecek bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere şimdilik 10.000,00 TL tazminatın ve taşınmazdaki işletmenin kapalı kaldığı süre içerisinde mahrum kalınan gelirlere karşılık şimdilik 10.000,00 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 03.12.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle bir yıllık kira bedeli talebini 30.000,00 TL olarak belirlemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; tahliye sonrasında yaklaşık 6 ay kadar taşınmazın boş kaldığını, müvekkilinin taşınmazı işletme olarak kullanmak için bir kısım girişimlerde bulunduğunu, ancak yaşanan olumsuzluklar nedeniyle şehir değişikliği yapmak zorunda kaldığını, haklı nedenlerle taşınmazın davacıya yeniden kiralanmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hali hazırda taşınmazın üçüncü kişi tarafından kiracı sıfatı ile kullanıldığı, davalının 6098 sayılı Kanun’un 355. maddesindeki yeniden kiralama yasağına aykırı davranması sebebiyle tazminattan sorumlu olduğu, iddia edilen haklı sebeplerin varlığının davalı tarafça ispatlanamadığı, son ödenen aylık kira bedelinin 2.500,00 TL olması sebebi ile 1 yıllık kira bedeli olan 30.000,00 TL tazminatın davacıya verilmesi gerektiği, kâr mahrumiyetine ilişkin davacının zararının bilirkişi raporu ile belirlenememesi sebebi ile bu yöne ilişkin talebin ispatlanamadığı gerekçesiyle; bir yıllık kira bedeli üzerinden davanın kısmen kabulüne, toplam 30.000,00 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; 6098 sayılı Kanun ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan tahliyeye yönelik hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi halinin düzenlendiği, davacının, tahliyeye ilişkin mahkeme ilamının kesinleşmesinden sonra, taşınmazı icra işlemi olmadan kendi rızasıyla tahliye ettiği, bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine oy çokluğuyla karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; davalının 6098 sayılı Kanun’un 355. maddesi uyarınca yeniden kiralama yasağına uymayarak, dava konusu taşınmazı üçüncü kişiye kiraya verdiğini, gönderilen ihtarname ile davalı taraftan söz konusu taşınmazın eski hali ile müvekkiline yeniden kiralanması talep edilmesine rağmen, taşınmaz eski hale getirilmediği gibi zararlarının da karşılanmadığını, davalı tarafça tahliyeye ilişkin anılan Mahkeme ilamının icrası amacıyla, … . İcra Dairesinin 2017/6577 E. sayılı dosyası ile müvekkili hakkında avukatlık ücreti, yargılama giderleri ve tahliye konulu takip başlatıldığını, saygın bir firma olması, iş yerine gelinip cebri icra işlemleri başlanmaması, çevrede saygınlığının zedelenmemesi için cebri icra olmadan basiretli tacir gibi davranılarak kiralananın tahliye edildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, yeniden kiralama yasağına aykırı davranıldığı iddiasıyla tazminat ve kazanç kaybının tahsili istemine ilişkindir.
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, 6098 sayılı Kanun’un yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; \”Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” düzenlemesi bulunmakta olup, Kanun maddesinde kiraya verenin kiralananın boşaltılmasını \”sağlaması\” halinde haklı bir sebep olmaksızın kiralananın başkasına kiraya verilmesinin yasaklandığı, yine ilgili maddenin gerekçesinde, kiralama yasağının başlayabilmesi için ön koşulun, kiraya verenin, aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağlaması gerektiğinin açıkça belirtilmesine, bu durumda davacının icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle maddede öngörülen tazminat koşullarının oluşmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
24.06.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY
Davacı kiracı olarak kullandığı taşınmazı, davalının açtığı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda verilen tahliye ilamı gereği başlatılan icra takibi neticesinde, saygınlığının zedelenmemesi için basiretli davranarak tahliye etmek zorunda kaldığını, ancak davalının, 6098 sayılı Kanunun 355. maddesinde öngörülen yeniden kiralama yasağına uymayarak taşınmazı dava dışı üçüncü kişiye kiraya verdiğini ileri sürerek, bir yıllık kira bedeli tazminatı ile oluşan zararlarının tazminini talep etmiştir.
Davalı, haklı nedenlerle kiralananın başkasına kiraya verildiğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.
İlk Derece Mahkemesince, yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle bir yıllık kira tazminatına hükmedilerek, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Tarafların istinafı üzerine Bölge Adliye Mahkemesince oy çokluğuyla; davacı kiracı, tahliyeye ilişkin ilamın kesinleşmesinden sonra icra işlemi olmadan taşınmazı kendi rızasıyla tahliye ettiğinden, 6098 sayılı Kanunun 355. maddesi gereği tazminat koşulları oluşmadığı gerekçesiyle, yeniden kiralama yasağı nedeniyle verilen kısmen kabul kararı kaldırılarak davanın tümden reddine karar verilmiştir.
Davacının temyizi üzerine; Dairemizin çoğunluğu tarafından hükmün onanmasına karar verilmiştir. Daire çoğunluğu ile aramızdaki ihtilaf, 6098 sayılı Kanunun 355. maddesi ile belirlenen tazminat koşulunun uygulanabilmesi için kiracının icra marifeti ile tahliye edilmesi gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Somut olayda iş yeri ihtiyacı nedeniyle davacı aleyhinde açılan tahliye davasının kabul edilerek kesinleşmesi üzerine davacı aleyhinde … . İcra Müdürlüğünün 2017/6577 E. sayılı dosyası ile ilamlı icraya ilişkin takip başlatıldığı, düzenlenen icra emrinin davacıya tebliği üzerine davacının iş yerini tahliye ettiği, şu halde icrai işlemlerin başladığı hususunda bir tereddüt bulunmadığı, davacının tacir olup, toplum nezdinde itibarının zedelenmemesi, iş yerinden icra yolu ile çıkarılmasının önlenmesi ve cebri icra masraflarına katlanmamayı tercih etmesi nedeniyle kiralananı tahliye ettiği, dolayısıyla 6098 sayılı Kanunun 355. maddesinde yazılı olan \”..kiralananın boşaltılmasının sağlandığı\” şartının gerçekleştiği anlaşılmaktadır.
Bu nedenle; davacı kiracının, alınan tahliye ilamının kesinleşmesi ve aleyhinde ilamlı icra takibi başlatılması ile taşınmazı tahliye etmesi hayatın olağan akışına uygun olup, aleyhinde icrai işlem başlatılan kiracının taşınmazı kendi isteği ile tahliye ettiği kabul edilemeyeceği gibi kiracı aleyhinde icrai işlemin başlatılmış olmasının, 6098 sayılı Kanunun 355. maddesinde yazılı olan kiralananın boşaltılmasının sağlanması için yeterli olup, kiracının cebri icra yolu ile tahliye edilmesinin şart olmadığı gerekçesiyle, davacının sair temyiz itirazlarının reddi ile yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle tazminat talebinin kabulüne karar verilmesi gerektiği kanaati ile Sayın çoğunluğun görüşüne iştirak edilmemiştir.