T.C. Yargıtay
3. Hukuk Dairesi
Esas No: 2017/2004
Karar No: 2017/7110
Karar Tarihi: 11.05.2017
Davacılar vekili; Davacı müvekkillerinin kök murisleri olan İbrahim Yıldırım’ın mirasçıları olup, kök murisin maliki bulunduğu taşınmazı sağlığında muvazaalı şekilde erkek çocukları olan ….devretmesi üzerine açılan muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasının kabul edilerek bu şahıslar adına olan tapu kaydının iptali ile mirasçıların payı oranında tapu siciline tesciline karar verildiğini, bu kararın 16.01.2013 tarihinde kesinleştiğini; Kesinleşen karar uyarınca tapuda işlem yapıldığını ve mirasçı olan müvekkilllerinin taşınmazda ve taşınmazın üzerinde bulunan bağımsız bölümlerde miras payları oranında hissedar olduklarını, bu yasal sürecin sonunda davacı müvekkillerinin dava konusu taşınmazlarda uzun yıllardır kiracı olarak bulunan davalının, kiracı sıfatı ile eski malikler…v…. ile imzaladığı kira sözleşmesinin tarafı olduklarını; Davalıya gönderilen 27.02.2014 tarihli ihtar ve ihbarname ile kira sözleşmelerinin örneğinin ibrazı, ödenen kira miktarının bildirilmesi ve aylık kira bedelinin 4/6 ‘sının davacılara ait belirtilen banka hesabına yatırılmasının ihtar edildiğini, bu ihbar ve ihtarnamenin 04.03.2014 tarihinde tebliğ edildiğini ancak ihtar gereklerinin yerine getirilmediğini, bu itibarla davacıların 04.03.2014 tarihinden itibaren davalıdan alacaklı bulunduğunu, kira miktarının gerek davalı tarafından ibraz olunacak kira sözleşmeleri esas alınarak gerekse mevcut kira sözleşmelerindeki kira bedelinin gerçeği yansıtmaması ve davalının kira sözleşmesini ibrazdan kaçınması durumunda mahallinde bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak aylık kiranın tespiti suretiyle hesaplanarak, fazlaya ve dava tarihinden sonrasına talep ve dava hakları saklı kalmak suretiyle şimdilik 1 TL kira alacağının 04.03.2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline ve
dava tarihinden itibaren davalının ödediği aylık kiranın 4/6’sının davacıların hesabına yatırılmasının hüküm altına alınmasına karar verilmesini, ıslah dilekçesi ile de 43.095 TL kira alacağının yasal faiziyle birlikte tahsilini talep etmiştir.
Davalı vekili; Müvekkilinin taşınmazda davacıların değil.. Yıldırım’ın kiracısı olarak bulunduğunu, kira bedellerinin de kiraya veren….’a ödendiğini ;Davalı müvekkilinin davacıların mahkeme kararı gereği tapuda büyük hisseli malik olduklarını ihtarname ile öğrendiğini ancak önceki kiraya veren ile yapılan kira akdi rızaen ya da mahkeme kararı ile sona erdirilmediğinden kiraların sözleşme gereği aksine kesinleşmiş yargı kararı oluncaya kadar…. hesabına yatırılmaya devam ettiğini; Davacıların önceki malikle imzalanan kira sözleşmesinin payları oranında halefi olduklarını bu nedenle de kira sözleşmesi ile bağlı bulunduklarını ve açılan kira tespit davasının ancak yeni kira dönemi başlangıcı olan 01.01.2015 tarihinden itibaren hüküm ifade edebileceğini beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın açılış tarihi itibariyle 2014 yılı için kira tespit davasının süresinde açılmadığı, davacılar vekilince de tespiti istenen dönemin 2014 yılı olduğu beyan edildiğinden 2015 yılı için başlayan dönem için de kira tespiti yapılamayacağı nedeniyle kira tespitine ilişkin talebin reddine; Davalının 2014 yılında aylık 5.351 TL kira bedeli ödediği, davalıya gönderilen ihtarnamenin 04.03.2014 tarihinde tebliğ edildiği, davacıların hissesine ilişkin kira bedelinin bu tarih itibariyle muaccel olduğu, ödemesi yapılan kira bedeli üzerinden davacıların hissesine düşen kira bedeli hesap edilerek 2014 yılı için davalının davacılara ödemesi gereken kira bedelinin 35.303 TL olduğu anlaşıldığı belirtilerek davacıların kira alacağına ilişkin davanın kısmen kabulü ile 35.303 TL kira alacağının davanın ıslah tarihi olan 07.07.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline , fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm her iki taraf vekilince temyiz edilmiştir.
1- Davacılardan …, …, …, …, … ve … dava konusu kiralanan taşınmazda muhtelif oranlarda pay sahibi olduğundan, bu davacılar kendi paylarına hasren kira bedelinin tespiti ve alacak davası açabilir ise de diğer davacılar ilgili taşınmazda elbirliği mülkiyetine tabi oldukları için tek başlarına dava açma hakları bulunmamaktadır. Bu nedenle taşınmazın diğer elbirliği mülkiyetine sahip paydaşlarının da davaya dahil edilmesi ya da terekeye temsilci atanması suretiyle davaya devam edilmesi gerekirken taraf teşkili sağlanmadan davanın esası hakkında hüküm kurulması doğru değildir.
2-Kabule göre de; Davacılar, tapu iptal ve tescil davasının kesinleşmesinden sonra gönderdikleri ihtarla davalıdan kira bedelinin kendilerine ödenmesini talep etmiş olup, dava açarken de ihtarın tebliğ tarihi olan 04.03.2014 tarihi itibariyle alacak talebinde bulunduklarına göre bu tarihten dava tarihine kadar olan süre içerisindeki alacağın hesaplanıp hüküm altına alınması gerekirken talebi aşar şekilde ve dava tarihi itibariyle dahi muaccel olmayan kira alacağına hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
3- Davalı ile dava dışı Erdoğan Suranoğlu arasında düzenlenen kira sözleşmesi, 01.01.2010 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup sözleşmede artış şartı bulunmaktadır. Bu itibarla; paydaş olan müşterek pay sahibi davacıların kendi paylarına isabet eden kira bedeli yönünden 25.04.2014 tarihinde açtıkları davanın sözleşmede artış şartı bulunması nedeniyle ve TBK’nun 345. maddesi gereğince dönem sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası
açabilecekleri anlaşılmaktadır. Mahkemece yapılacak iş, öncelikle davacıların dava dilekçesindeki isteklerinin açıklattırılması, dava dilekçesinde kira bedelinin tespiti davasının da açıldığının anlaşılması halinde Harçlar Kanunun 30. maddesi gereğince ilgili harcın da tamamlattırılarak TBK’nun 344. maddesi kapsamında ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
4-Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda birinci, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, dördüncü bentte açıklanan nedenle tarafların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 11/05/2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.