T.C. Yargıtay
7. Hukuk Dairesi
Esas No: 2021/678
Karar No: 2021/2389
Karar Tarihi: 27.10.2021
Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin hissedarı bulunduğu, … 15 parsel sayılı taşınmazdaki 309/1756 hisseyi muvazaalı olarak gerçek değerinin üzerinde 180.000,00 TL satış bedeli gösterilmek suretiyle satın aldığını, hissenin keşif yolu ile gerçek satış fiyatının belirlenmesi gerektiğini beyanla dava konusu taşınmazda davalıya ait payın önalım hakkı nedeniyle tapusunun iptaliyle davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
İlk derece mahkemesince 11/04/2017 tarih, 2016/252 Esas ve 2017/178 sayılı Kararında davanın reddine dair karar verilmiş, verilen karara karşı taraf avukatlarınca istinaf kanun yoluna başvurulmuş, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesinin 13/12/2017 tarih ve 2017/729 Esas, 2017/1223 sayılı Kararı ile, öncelikle davada önalım bedeli olarak resmi senette gösterilen 180.000,00 TL satış bedeli ile, davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamı olan 3.600,00 TL olmak üzere, toplam 183.600,00 TL dava değeri üzerinden peşin harcın ikmal edilmesi, bu zorunluluk yerine getirildiği takdirde davaya devam edilmesi gerektiği gerekçesiyle yargı harçlarının ikmali için, taraf avukatlarının işin esasına yönelik istinaf talepleri incelenmeden kabulü ile Uşak 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 11/04/2017 tarih, 2016/252 Esas ve 2017/178 sayılı Kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.
Yeniden yapılan yargılamada, davacı tarafından 180.000,00 TL şuf’a bedeli ile 3.600,00 TL satış bedeli olmak üzere 183.600,00 TL şufa bedelinin depo edilmesi üzerine ilk derece mahkemesince; 25/06/2019 tarih, 2018/10 Esas ve 2019/503 sayılı Kararında davanın kabulü ile … ada 15 parsel numaralı taşınmazda davalı … adına kayıtlı 309/1756 payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, karar verilmiş; verilen karara karşı davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesinin 23/10/2019 tarih ve 2019/2521 Esas, 2019/1277 sayılı Kararı ile, davacı vekili tarafından yargılama sırasında tapudaki satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istemediklerini beyan etmesine rağmen, mahkemece sonuçta resmi senetteki bedel üzerinden önalım hakkının kullandırılmasının ”talep ile bağlılık ilkesi” ve ”vekilin davayı yönlendirme hakkı” ilkelerine aykırı nitelikte olduğundan davanın reddine karar vermesi gerekirken, hatalı değerlendirme yapılarak davanın kabulüne karar verilmesi yasaya aykırı nitelikte olduğu belirtilerek davalı vekilinin istinaf istemlerinin kabulü ve HMK 353/(1)-b-2. maddesi gereğince ilk derece mahkeme kararının kaldırılmasına ve yeniden davanın reddine dair esas hakkında hüküm kurulmasına karar verilmiştir.
Hüküm davacı vekili tarafından; yargılama sırasında tapudaki satış bedeline ilişkin yapılan açıklamanın talep sonucuna ilişkin olmadığı, nitekim davalıya yapılan 19.01.2016 tarihli satış bedeli üzerinden önalım bedelinin depo edildiği gerekçesiyle temyiz edilmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
TMK’nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 sayılı Kararı da bu doğrultudadır.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.
Somut olaya gelince, davacı vekili her nekadar 11/04/2017 tarihli celsede tapudaki satış bedeli üzerinden ön alım hakkını kullanmak istemediklerini beyan etmişse de, bu beyan feragat ya da hakkın özünden vazgeçme olarak kabul edilmez. Kaldı ki; davacı tarafından her ne kadar bedelde muvazaa iddiasına dayanılarak önalım talebinde bulunulmuşsa da; yargılama sırasında 19.01.2016 tarihli resmi satış senedindeki bedel üzerinden depo kararı verilmiş olduğu hususu göz önüne alındığında Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HMK 371. maddesi uyarınca İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, HMK 373/2. maddesi gereğince dosyanın İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 27/10/2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Davacı … tarafından davalı … aleyhine açılan davada, önalım hakkına dayalı olarak tapunun iptali ile adına tesciline karar verilmesi talep edilmiştir. Davacı açtığı davada, taşınmazın satış bedelinin gösterilen miktardan az olduğu halde bedelde muvazaa yapıldığını iddia etmektedir.
Mahkemece, değerlendirilen deliller ışığında bedelde muvazaa yapıldığı kabul edilmemiş, 11.04.2017 tarihinde yapılan duruşmada, davacı tarafa tapudaki satış bedeli üzerinden önalım hakkına kullanmak isteyip istemediği sorulmuştur. Davacı vekili, tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmayacaklarını beyan etmiştir.
Usulî kazanılmış hak; bir davada, taraf veya mahkeme usul işlemi ile taraflardan biri lehine doğmuş ve uyulması zorunlu olan haktır. Amaç; hakkaniyetin sağlanması, kişilerin mahkemelerin vermiş olduğu kararlara karşı güvenlerinin sarsılmasının önlenmesi ve kamu düzenidir
Usulî kazanılmış hakkın, bozma kararına uyma kararı neticesinde meydana gelmesi hali dışında, ara karar kurulması ile de usulî kazanılmış hak oluşabilir.
Yargılamanın sonuçlandırılması için mahkeme tarafından yapılan usuli işlemler ara kararlar ve nihai karardır. Bu kapsamda ara kararı, yargılamanın yürütülmesini ve nihai karara ulaşmayı sağlamak için mahkeme tarafından verilen ancak yargılamaya son vermeyen kararlardır.
Mahkeme kural olarak vermiş olduğu bir ara karardan, gerekçesini de belirtmek sureti ile geri dönebilir. Bu durumun istisnası ise kurulan ara karar ile taraflardan biri lehine usulî kazanılmış hakkın doğmasıdır. Eğer kurulan ara karar ile taraflardan biri lehine usulî kazanılmış hak meydana gelmiş ise mahkeme usulî kazanılmış hakka saygı çerçevesinde bu karardan dönemeyecektir.
Mahkemece, satış bedelinin depo edilmesi için ara kararı kurulmamış ise de, yargılamanın yürütülmesi ve nihai kararın verilebilmesi için davacı vekilinin beyanı alınmış, davacı vekili açık bir şekilde önalım bedelini yatırmayacağını belirtmiştir. Bunun üzerine yeniden önalım bedelinin depo edilmesinin istenmesi, yararsız bir işlem olacaktır. Nitekim davacı vekilinin bu beyanı üzerine mahkemece ilk olarak davanın reddine karar verilmiştir.
Davalı lehine usuli kazanılmış hak doğduğundan, 17.07.2018 tarihli celsede satış bedelinin depo edilmesine ilişkin ara kararı, hukuki sonuç doğurmaz.
İlk Derece Mahkemesinin istinaf sonrası bu kez davanın kabulüne dair kararının, Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesince kaldırılarak, davanın reddi kararı doğrudur. Hükmün onanması gerekir.