T.C. Yargıtay
12. Hukuk Dairesi
Esas No: 2024/524
Karar No: 2024/3075
Karar Tarihi: 28.03.2024
Alacaklı tarafından borçlu hakkında başlatılan adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin ilamsız icra takibinde borçlunun yasal süre içerisinde borca itiraz etmesi üzerine alacaklının icra mahkemesine yaptığı başvuruda itirazın kaldırılması ve tahliye talebi ile birlikte borçlu aleyhine en az % 20 oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesini istediği, İlk Derece Mahkemesince, takibin konusunun yan giderler olması nedeniyle bunların ödenmemesi halinde kira sözleşmesine dayalı olarak örnek 13 numaralı ödeme emri gönderilemeyeceğinden bahisle talebin reddedildiği ve alacaklı aleyhine asıl alacağın % 20’si oranında tazminata hükmedildiği, alacaklının istinaf yoluna başvurması sonucunda Bölge Adliye Mahkemesince, İlk Derece Mahkemesinin gerekçesi benimsenmekle birlikte, Kayseri 4. İcra Hukuk Mahkemesinin 06.9.2023 tarih ve 2023/304 E. – 2023/440 K. sayılı kararı ile takibin iptaline hükmedilmesi nedeniyle iptal edilen takipte itirazın kaldırılması ve tahliye istenemeyeceği gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararının sonucu itibariyle doğru olduğu belirtilerek, başvurunun esastan reddine karar verildiği, kararın alacaklı tarafından temyiz edildiği görülmüştür.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.12.2021 tarih ve 2017/(6)8/1918 E. – 2021/1707 K. sayılı ilamında da işaret edildiği üzere; İcra ve İflas Kanunu’nun 269-269/d maddeleri arasında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi düzenlenmiş olup 818 sayılı Borçlar Kanunu’na (BK) göre kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir. Kiraya veren ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya ödeme emri ile BK’nın 260 veya 288. [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 veya 362] maddelerinde yazılı ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Böylece kiracının kira borcunu ödemede geciktiği halde kiraya veren aynı takipte hem ödenmeyen kira bedellerini, hem de borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir. TBK’nın 314 ve 315. maddelerinde kira bedeli veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmeyen kiracının temerrüdü düzenlenmiş (Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle kiralayan alacaklı akdin feshini isteyebilir.) olup kiralayan alacaklı, sadece kira borcunu değil yan gideri ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle akdin feshini isteyebilir.
Buna göre; takip konusu kira sözleşmesinin 8. maddesinde düzenlenen ortak giderler için de adi kira ve hasılat kiralarına dair ilamsız icra takibi yapılabileceğinden, İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemelerinin aksi yöndeki gerekçeleri doğru bulunmamış ise de; Kayseri 4. İcra Hukuk Mahkemesinin 06.9.2023 tarih ve 2023/304 E. – 2023/440 K. sayılı takibin iptali yönündeki kararı nedeniyle itirazın kaldırılması ve tahliye talebinin reddi sonucu itibari ile doğru görülmüştür. Ancak bu karar, işin esası incelenmeden verileceğinden alacaklı aleyhine tazminata hükmedilmesinin isabetsiz olduğu anlaşılmıştır.
Bu durumda, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda belirtilen nedenle bozulması gerekir ise de, anılan yanlışlığın giderilmesi, yeniden yargılama yapılmasını zorunlu kılmadığından, kararın düzeltilerek onanması yoluna gidilmiştir.
SONUÇ: Alacaklının temyiz itirazlarının kabulü ile Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin 28.11.2023 tarih ve 2023/1490 E. – 2023/1475 K. sayılı kararının, 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nın 373/1. maddeleri uyarınca KALDIRILMASINA,
Kayseri 2. İcra Hukuk Mahkemesinin 24.10.2023 tarih ve 2023/340 E. – 2023/510 K. sayılı kararının hüküm bölümünün tazminata ilişkin 1 numaralı bendinin karar metninden çıkartılmasına, diğer bent numaralarının buna göre teselsül ettirilmesine, kararın düzeltilmiş bu şekliyle 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nın 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nın 370/2. maddesi uyarınca ONANMASINA, karar düzeltilerek onandığından harç alınmasına yer olmadığına, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 28.03.2024 gününde oy birliğiyle karar verildi.
T.C. Yargıtay
8. Hukuk Dairesi
Esas No: 2017/4516
Karar No: 2018/2187
Karar Tarihi: 14.02.2018
Davacı alacaklı yazılı kira akdine dayanarak 21.01.2016 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile aylık 1.700,00 TL’den 2015 yılı Aralık ve 2016 yılı ocak ayları kira alacağı 3.400,00 TL, aylık 100,00 TL’den 2014 yılı Ekim ayından 2016 yılı Ocak ayına kadarki aidat borcu olmak üzere toplam 5.100,00 TL’nin faiziyle tahsilini talep etmiş, ödeme emri davalı borçluya 26.01.2016 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı borçlu 01.02.2016 tarihli itiraz dilekçesinde, kira borcuna bir itirazı olmadığını, borcun aidatlarla ilgili bölümüne itiraz ettiğini, kira borcunu 30 günlük yasal süresi içerisinde ödeyeceğini, ayrıca kiralayanda 1.700 TL depozitosunun mevcut olduğunu bildirerek aidat borcuna yönelik kısmi itirazda bulunmuştur. Ödeme emrine davalı borçlu tarafından itiraz edilmesi ve kira alacağına ilişkin kabul edilen borcun ödenmemesi üzerine davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur
Mahkemece, davalı borçlu hakkında 10.09.2011 tarihli yazılı kira sözleşmesi takip konusu yapılarak, toplam 5.265,15 TL tutarında 13 örnek ödeme emri yoluyla icra takibi başlatıldığı, ödeme emrinin 26.01.2016 tarihinde tebliğ edildiği borçlunun 01.02.2016 havale tarihli dilekçesi ile tahliye ve ödeme emrine itiraz ederek takibi durdurduğu, borçlunun itirazında kira akdini reddetmediği, aidat borcunu ödemeye yönelik herhangi bir belge de sunmadığı, bu nedenle borçlunun itirazının yerinde olmadığı, temerrüdün sabit olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ve tahliyeye karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, kira ve aidat alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere ve davalı borçlunun davaya dayanak takip dosyasında kabul ettiği borcun kira alacağına ilişkin kısmını 30 günlük yasal süre içerisinde ödemediğinin anlaşılmasına göre temyiz eden davalı tarafın tahliyeye yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalının alacağa yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Davacı tarafından başlatılan icra takibinde apartman genel giderlerinin de davalıdan tahsili istenmiş olup, kiralayan, apartman genel giderlerinin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırıldığı takdirde, kiracının ödemesi gereken apartman genel giderini ancak kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden ve rücu koşulları oluşmadan kiracıdan tahsilini isteyemez. Davacı tarafından takipte istenen genel gider borçlarının ödendiğine dair herhangi bir belge de dosyaya ibraz edilmemiştir. Bu durumda mahkemece davacının icra takibine konu aidat borçlarını ödeyip ödemediği üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.
Sonuç: Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının tahliyeye yönelik temyiz itirazlarının REDDİNE, 2 nolu bentte yazılı nedenle davalının aidat alacağına ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK’ya 6217 sayılı Kanunla eklenen Geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK’nın 428 ve İİK’nın 366. maddesi uyarınca kararın alacağa hasren BOZULMASINA, taraflarca İİK’nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, istek halinde peşin harcın temyiz edene iadesine, 14.02.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
T.C. Yargıtay
3. Hukuk Dairesi
Esas No: 2017/13989
Karar No: 2018/2523
Karar Tarihi: 15.03.2018
Davacı; taşınmazı 08.11.2010 da satın aldığını, önceki malikle yapılan sözleşmeyi kabul etmediğini ancak iyiniyetli olarak davalının taşınmazda kalmasına izin verdiğini, davalının ise hiç kira ödemediği gibi elektrik, su ve site aidat borçlarını da ödemediğini, buna ilişkin davalıya 20.07.2012 keşide tarihli ihtar gönderildiğini ileri sürerek, kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı; önceki malik ile yapılan 01.01.2007 başlangıç tarihli sözleşme gereği 2012 Aralık ayına kadar kira parasının ödendiğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; davacı yeni malikin davalıya satın alma ihtarı göndermediği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Başkanlığı’ nın 06.03.2014 tarih ve 2014/1060 E. 2014/2690 K sayılı ilamı ile; ”Yeni malik tarafından, önceki malikle yapılan 01.01.2007 tarihli sözleşmeye dayanılarak 09.05.2011 tarihinde davalı borçlu … aleyhine başlatılan … 2. İcra Müdürlüğünün 2011/3134 sayılı takip dosyası ihtar niteliğinde olup, takip talepnamesinde 4.900 TL ödenmemiş 7 aylık kira bedelinin tahsili talep edilmiştir. Davalı borçlu itiraz dilekçesinde kiracılık ilişkisine karşı çıkmayarak borcu olmadığını bildirmiştir. Bu durumda kiracılık ilişkisi kesinleşmiş olduğundan mahkemece önceki malikle yapılan 01.01.2007 tarihli kira sözleşmesi hükümleri üzerinde durulup, davacıya ihtar konusu alacağın içeriği de açıklattırılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile bozulmuştur.
Mahkemece; bozmaya uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne dair verilen karar Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Başkanlığı’ nın 21.10.2015 tarih ve 2015/5969 E. 2015/8805 K sayılı ilamı ile; ”Eski malikle yapılan sözleşme 01.01.2007 başlangıç tarihli, 6 yıl süreli ve yıllık kira bedeli 8.400-TL olup, kira bedelinin eve yapılacak tadilat karşılığı olduğu belirtilmiştir. Sözleşmenin özel hükümler 3. maddesinde; “ Kiracının odalara, tuvalet ve balkonu tik ağacından yaptıracağı toplam keşif bedeli 55 milyar TL. olup evin tamamı yaptırıldıktan sonra karşılığında 2012 Aralık ayı sonuna kadar ücret ödemeyeceği” kararlaştırılmıştır. Bozma ilamımızda önceki malikle yapılan 01.01.2007 tarihli kira sözleşmesinin yukarıda açıklanan özel hükmü üzerinde durulup sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğine işaret edilmişken bozma kararı yerine getirilmeden karar verildiği görülmektedir. Öncelikle yukarıda açıklanan sözleşme hükmü üzerinde durulup gerekli araştırma ve inceleme yapıldıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi isabetsiz olmuştur.” gerekçesi ile bozulmuştur.
Mahkemece; bozmaya uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delilerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davacının aidat bedelleri yönünden temerrüt nedeniyle tahliye talebine yönelik temyiz taleplerinin incelenmesine gelince;
Türk Borçlar Kanun’unun 310. maddesinde sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur düzenlemesi bulunmaktadır. Aynı kanun’un 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta gözönünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödemede geçerlidir.
Somut olayda; davalı kiracı ile önceki malik arasında düzenlenmiş olan 01/01/2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin özel hükümler 2. maddesinde yan giderlerden olan elektrik, su ve aidat giderlerinin davalı kiracı tarafından zamanında ödeneceği kararlaştırılmıştır. Türk Borçlar Kanun’unun 315. maddesi hükmü uyarınca yan gider olan aidat borcunun ödenmemesi de temerrüt nedeniyle tahliyeye esas oluşturur. Sözleşmenin özel hükümler 3. maddesinde kiracının 2012 Aralık ayı sonuna kadar kira borcu omadığı belirlenmiş ise de, 2. maddeye göre kiracı adiat bedellerini ödemek zorundadır. Davacının … 2. İcra Müdürlüğü’nün 2011/3134 esas sayılı dosyası ile davalı aleyhine 09/05/2011 tarihinde haciz ve tahliye istemli olarak başlattığı icra takip dosyasında kira alacağı yanında ayrıca 1.925,00 TL aidat bedeli alacağını da talep ettiği görülmektedir. Bu durumda Mahkemece; yukarıda açıklanan ilkeler ışığında davacının talep ettiği adiat bedellerinin ödenip ödenmediği araştırılıp aidat alacağı yönünden temerrüt koşullarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz talebinin REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 15.03.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.