T.C. YARGITAY
20. Hukuk Dairesi
Esas: 2019/5405
Karar: 2020/972
Karar Tarihi: 25.02.2020
Dava dilekçesinde, … ili, … Tapu müdürlüğü, … mah. 1099 ada 88 parselde kayıtlı gayrimenkulün 3350/40 hissesinin davalı adına, 3310/350 hissesinin de müşterek mülkiyet olarak müvekkili adına kayıtlı bulunduğunu, bu gayrimenkulün belediye imar durumu ve bu yere yapılacak bina bakımından ortaklığın devam etmesinin ve taksiminin imkansız olup bu durumun da müvekkilini zor durumda bıraktığını, defalarca müracaatlarına rağmen ortaklığın giderilemediğini, davalının daha önce açılan davalardan dolayı bu gayrimenkulü satma çabası içerisinde olduğundan, bu gayrimenkulün 3. şahıslara devri halinde davalarının sonuçsuz kalacağından, … ili, … ilçesi, Tapu Müdürlüğü … mah. 1099 ada 88 parselde kayıtlı gayrimenkulün üzerine ahara devredilmemesi için ihtiyati tedbir konulmasına ve gayrimenkulün satışı suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece 16/11/2015 tarih, 2015/1600 karar sayılı ilamı ile davanın kabulüne karar verilmiş, davalı vekilinin hükmü temyiz etmesi üzerine, Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2018/2652 E.- 2018/4676 K. sayılı ilamı ile “Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; özellikle mevcut olan tapu kaydının incelenmesi sonucu dava konusu taşınmaz üzerinde TEK Genel Müdürlüğü lehine daimi intifa hakkı kurulduğu anlaşılmakla intifa hakkı sahibinin de davaya dahil edilmesi gerekirken taraf teşkili sağlanmadan eksik inceleme ile hüküm kurulması, bilirkişi raporunun davalı vekiline 11.11.2015 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmakla davalı vekili tarafından aynı gün dilekçe ile bilirkişi raporuna yasal süresinde beyanda bulunulacağının bildirilmesine rağmen, talebin reddedilerek 12.11.2015 tarihinde kararın verildiği tespit edilmekle hukuki dinlenilme hakkına aykırı davranılmış olması doğru görülmediğinden” hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama esnasında … ili, … ilçesi, … mah. 1099 ada 88 parsel sayılı taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığından, irtifak hakkı ile yüklü bir şekilde alenen açık arttırma satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
İncelenen dosya kapsamına ve mahkemenin gerekçesine göre; yerel mahkemenin uyuşmazlık konusu taşınmazın orkalığının satış sureti ile giderilmesi kararının önceki bozma ilamı ile işin esasına yönelik bozma olmadığından davalı tarafın kat mülkiyeti kurulması yönündeki talebi araştırılmaksızın tesis edilmesi doğru görülmemiştir. Dairemizin 2018/2652 E.- 2018/4676 K. sayılı ilamı ile mahkemece taraf teşkili sağlanmaksızın ve savunma hakkını kısıtlayarak karar verildiği gerekçesi ile usule ilişkin bozma yapılmış olup işin esası değerlendirilmemiş olduğundan mahkemece aynen taksim hususu araştırılmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur’a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur’a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Aynen taksim isteyen hissedarlara süre verilerek Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde belirtilen eksikliklerin giderilmesi suretiyle paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle herbir müşterek malike/paydaşa en az bir bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulması ve bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkün bulunmaktadır.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bu takdirde ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa tamamlattırılması gerektiği kabul edilmektedir.
Somut olayda üzerindeki ortaklığın satış sureti ile giderilmesi istenilen 1099 ada, 88 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kaç adet kullanıma elverişli bağımsız bölüm bulunduğu açıkça belirtilmemiş, ayrıca yapının mevcut projesine aykırı olduğu belirtilmesine rağmen, bu haliyle tekrar projeye bağlanıp bağlanamayacağı, kullanım izni alınıp alınamayacağı yeterince araştırılmamıştır. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar göz önünde bulundurularak kaç bağımsız bölüm olduğunun belirlenmesi ve öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yargılama yapılması, her ne kadar bağımsız bölüm büyüklükleri farklı ise de ivaz ilavesi yapmak suretiyle paylaştırmanın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle yapılması gerektiği göz önünde bulundurularak karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme sonucu yazılı olduğu şekilde ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün bozulmasına, temyiz isteminin duruşmalı yapılması nedeni ile Yargıtaydaki duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre takdir edilen 2540,00.-TL vekalet ücretinin davacı …’dan alınarak kendisini vekil ile temsil ettiren davalı …’a verilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 25/02/2020 günü oy birliği ile karar verildi.